In these frightening times with people worried about contracting the Coronavirus, there is another aspect of this virus that is quite destructive – the effect it has on business owners. Simply put, when the world around you is shutting down, the government is issuing guidelines asking people not to congregate and stay home, even shutting down “non-essential” businesses, the question you ask yourself as a businessmen is “Do I still have to honor this contract/pay rent/make performance, etc.”

This is where the concept of “Force Majeure” comes in.  The word “force majeure” is an old French term meaning “greater force.”  In legal terms, it describes a situation where circumstances beyond the reasonable control of either parties intervenes to the make the performance of that contract impossible.  For example, if I booked a hotel reservation at Hawaii and suddenly a volcano erupted nearby that engulfed the hotel, neither party would be able to perform the contract and the hotel as well as the guest would be relieved from performing their end of the agreement: the hotel likely does not have to pay damages to the guest for the ruined vacation and the guest does not have to pay the hotel for the cancelled reservation.  There are, of course, exceptions to the rule.  Such as in the example above, what if you purchased an airplane ticket to Hawaii, would that still be covered under “force majeure”? Or what if you asked the hotel to order special flowers/items in advance because it was your honeymoon and the hotel cannot use it, although it already paid for it, and now who should pay for that damage, etc.

In the case of Coronavirus, I would argue that most businesses who are asked to close via an executive order by the government can ask, at least to the landlord, to waive any rent fees during the months that you are required to close.  Most leases will contain a “force majeure” section that might directly apply to the current situation.  In addition, I would argue that not only are you excused from your performance due to “force majeure”, but you are also excused from performance because the landlord cannot fulfill its end of the bargain (legal concept of “impossibility of contract” or “frustration of purpose”).  In other words, most commercial tenants sign a lease because the landlord promises them that they can operate a business there.  In fact, most leases will provide a “permitted use” section stating what you can use the leased space for and a “quite enjoyment” section stating that throughout the lease terms the tenant will be able to possess the premises in peace, without disturbance by hostile claimants.  However, if the landlord cannot fulfill that promise because the government ordered that the business shut down through no fault of your own; you can argue that the landlord has breached its promise to provide a leased space for that very purpose for which you signed the lease.

In short, Coronavirus is that once in a lifetime event that has disrupted our lives in ways we could not have imagined.  It is that perfect example of a “force majeure” that should relieve some parties from having to perform a contract that has now become impossible to fulfill.

코로나바이러스감염증(코로나19)으로 인한 불안감과 공포를 호소하는 사람들이 늘어나고 있는 가운데,  코로나바이러스 사태가 만들어낸 경제적 영향으로 스몰 비지니스에도 타격이 상당할 것으로 보여진다.  간단히 말해서, 코로나바이러스가 몰고 온 ‘셧다운’의 공포 아래,  정부는 사람들에게 ‘집회 제한’ 및  비필수적 사업장(non-essential businesses) 영업 정지를 요구하는 가이드라인을 제시하는 가운데, 코로나 파동에 직격탄을 맞은 영세자영업자들은 각종 계약금/ 임대료 / 운영비 등에대한 부담으로 시름이 깊어지고 있다.

그러나 이 위기를 현명하게 대처하기 위해  우리가 꼭 알아야 할 “불가항력 조항” (Force Majeure) 이라는 핵심 사안이 있다. 법률 용어로, 당사자들 간의 합리적인 통제를 넘어서는 상황이 발생했을 때 계약을 해지할 수 있다는 내용이다. 예를 들어, 내가 하와이의 호텔을  예약했는데  호텔 근처 화산이 갑자기 분화하는 바람에 호텔이 파손되었다면 , 예약 당사자 뿐만 아니라 호텔도 계약을 수행할 수가 없다. 이 경우, 호텔은 손해를 본 고객의 휴가에 대해 손해배상을하지 않아도 되며, 고객은 예약을 취소할 경우에도 호텔비를 지불하지 않아도 된다 . 하지만, 앞서 말한 조항에도 예외는 있다. 위에서 살펴본 예시에 이어 하와이 행 비행기 티켓 구매는 “불가항력 조항”에 해당되는지 살펴봐야 하며, 또는 신혼 여행을 기념하기 위해 호텔에 미리 주문한 꽃 내지는 특별한 상품에 대해서는 설사 이미 돈을 지불 했다하더라도 “불가항력 조항”에 해당되지 않는다.

코로나 바이러스의 경우, 정부의 행정명령을 통해 영업 정지 조치가 내려진 대부분의 사업장은  휴업하는 기간동안 임대인에게 임대료를 면제 또는 납부 연기를 요구할 수 있다고 조언하고 있다. 대부분의 리스에는 코로나사태와 같이 미리 예측할 수 없는 상황에 적용 가능한 “불가항력(Force majeure)”조항이 포함된다. 아울러, “불가항력 조항”은 당사자의 계약 이행을 면하게 해줄 수 있으며, 임대인이 계약을 충실히 이행하기 어렵기 때문에 임차인도 계약 수행 책임이 면제된다. (‘impossibility of contract’ 또는 ‘frustration of purpose’ 이행불능의 법적 개념). 다시 말해,  대부분의 임차인은 임대인으로 부터 영업 활동 허가를 받고 임대 계약을 맺는다. 실제로, 대부분의 임대 계약은  임대 공간 사용을 보장하는 “영업 허가(permitted use)”와 임대 기간 동안 임차인이 임대인의  어떠한 적대적인 간섭이나 방해없이 편안하고 조용하게 살 권리인 “조용하게 살 권리 (Quiet enjoyment)”를 보장받게 된다. 그러나, 정부가 영업 정지를 명령하여 임대인의 계약 이행이 어려운 경우, 임차인은 임대인이 서명한 임대 계약서에 명시된 경제 활동의 목적을 위해 임대 공간을 제공하겠다는 약속을 위반했다고 주장 할 수 있다.

간단히 말해서, 코로나 바이러스는  평생 동안 한 번도 경험해보지 못한 위협으로 우리의 삶을 혼란에 빠뜨리고 있으며, 경제적 피해를 입고 있는 영세 자영업자들은   “Force Majeure”의 조항을 다시 한번 검토하는 것도 고려해 볼만하다.